¡Piedra libre para los ingenieros!


Irregularidades de todo tipo en el sistema de inspecciones y controles edilicios de la ciudad. Los vecinos son los únicos veedores.

 

 

 

La política del hecho consumado: ese parece ser el modus operandi del gobierno porteño en cuanto al sistema de inspecciones y controles edilicios. El derrumbe de Batolomé Mitre, se sumó a por lo menos otros diez “accidentes” relacionados a construcciones o remodelaciones, que en los peores casos incluyeron heridos y muertos. En esta oportunidad, durante el transcurso de la obra, vecinos y organismos como la UOCRA, habían denunciado oportunamente irregularidades como temblores, ruidos molestos y otras cuestiones relativas a las excavaciones. Sin embargo, la Agencia Gubernamental de Control, había determinado que todo se encontraba bajo control y la obra continuó su marcha hasta que sobrevino el desastre.

 

El vasto mapa de irregularidades y problemáticas que afectan a los barrios comenzó a multiplicarse desde que la gestión de Mauricio Macri decidió darle impulso al negocio inmobiliario. Derrumbes y agrietamientos en las medianeras y edificios linderos por malas realizaciones de submuración, la destrucción de mampostería y de paredes, la falta de medidas de protección para trabajadores y vecinos, construcciones que no respetan las normas de zonificación y la pérdida de identidad en los barrios, son algunas de las consecuencias de este “dejar hacer” incontrolado.

 

El principal escollo es que la normativa existe, pero por algún motivo no se aplica. A partir del desplome del gimnasio Orion en Villa Urquiza, y luego del reclamo de vecinos y organizaciones sociales, la Legislatura porteña aprobó la ley 3.562 para profundizar los controles de las demoliciones y perforamiento de cimientos en construcciones. El texto establece “la obligación de inspeccionar toda obra de construcción durante las etapas de demolición y excavación, independientemente de las inspecciones que se realicen en el avance de la obra”, previendo tres controles previos, que actualmente no se están llevando a cabo. Además, el artículo tercero indica que: “El representante técnico designado es responsable de la supervisión de los trabajos y de tomar las medidas necesarias para evitar derrumbes, deslizamientos de tierra, daños a linderos y cualquier otro perjuicio que puedan producir los trabajos de excavación, submuración y conexos”. A más de un año de aprobada la normativa, ésta nunca entró en vigencia por desidia o conveniencia de un Poder Ejecutivo que debió reglamentarla.

 

Actualmente, por aplicación de una ley que ha quedado inefectiva, la primera inspección se realiza una vez finalizada la primera loza; es decir, cuando ya se construyó el techo de la planta baja. Previo a eso, la única exigencia consiste en la presentación de planos e informes a la autoridad de control, que según Gustavo Desplats de la Protocomuna Caballito tampoco se implementa idóneamente ya que “antes de que esté aprobado, se comienza con la obra”.

 

El legislador Eduardo Epzspein tiene como hipótesis que la causa del desplome en Bartolomé Mitre podría estar en los movimientos de la estructura que provocó la excavación de la construcción lindera. Si esto es así, quiere decir que de haberse aplicado la ley 3562, el derrumbe podría haberse evitado ya que “si hubieran ido cuando estaba el pozo abierto a verificar efectivamente cómo se estaban haciendo las cosas, se podría haber detectado el problema bastante tiempo antes”, como explicó en otros medios periodísticos.

 

Argucias e ilegalidades

 

 

La ilegalidad en las prácticas de construcción forma parte de una política en que ladrillo puesto significa hecho consumado. Por caso, los vecinos de “Salvemos al barrio” de Villa Pueyrredón, pusieron en evidencia esta modalidad cuando denunciaron en 2009 las flagrantes irregularidades cometidas en una obra de Salvador María del Carril al 2100, en dos terrenos lindantes que la empresa había registrado “erróneamente” como dos obras independientes y cuyo arquitecto responsable -Bruno Lamenza- había sido inhabilitado por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, durante ocho años por falsificación de firmas. Ante la presión de los vecinos, la AGC (Agencia Gubernamental de Control) realizó una inspección en la que verificó diversas irregularidades y diagnosticó un “serio riesgo estructural”. A pesar de esto y del pedido del jefe de registro de planos -arquitecto Trovato-, de tomar medidas respecto de la suspensión del registro de la obra y la habilitación de Lamenza, al director general, Guillermo Fahler; la obra continuó su curso y actualmente el inmueble se comercializa sin problemas. La argucia de la empresa constructora fue reemplazar al cuestionado Lamenza por un arquitecto asociado en la empresa Argerich 4880; y presentar un informe en el que el nuevo profesional a cargo, arquitecto D’Aqui (quien posteriormente también sería suspendido por el mismo motivo que su colega en otras 19 obras) argumentaba que: “cometí el error de sumar secciones….no dándome cuenta de haber logrado un englobamiento estructural”, y todo resuelto. Ni el recurso de amparo presentado por los vecinos, ni los escandalosos antecedentes de los arquitectos, ni siquiera la férrea constatación del organismo de control de todas las irregularidades cometidas, pudieron frenar lo inevitable: en julio de 2011, Fahler dictaba una resolución en la que además de reemplazar al responsable de obra por un nuevo arquitecto, disponía su continuidad, sin modificaciones, apelando a la “buena fe” de la constructora que aseguraba que todo problema estructural había sido resuelto. Esto, sin mencionar que la obra incumplía además el fallo judicial que dictaminó la adecuación de esa y otras edificaciones de Villa Pueyrredón a la ley 3447 que establece límites a la altura de las construcciones.

 

 

Sin permiso para demoler

 

Las demoliciones clandestinas son otra parte del mismo problema. Según Santiago Pusso de la asociación Basta de demoler, “tenemos registradas muchas demoliciones clandestinas: hacemos la denuncia, se clausura, se viola la denuncia y se vuelve a clausurar. Tenemos un caso en el que tres veces se violó la clausura en un edificio catalogado sobre la calle Carlos Calvo al 2400. Al no haber un control eficiente y tampoco sanciones ejemplificadoras, es una práctica común la clandestinidad para hacer las obras de demolición”. Además, como explica Pusso las clausuras “llegan con varios días de demora” y luego de su efectivización “la clausura no es controlada por nadie”; en todo caso se tiene que esperar una nueva denuncia vecinal para que la autoridad de control vuelva a hacer la inspección pertinente.

 

Para muchos vecinos, la lucha contra los desmanes que provocan las empresas constructoras no es nueva. En Caballito, después del derrumbe de una vivienda en Pedro Goyena al 1600 en el que tres personas resultaron heridas, algunos se interesaron por el tema y comenzaron a reclamar, solicitando como primera medida la creación de un registro de empresas demoledoras. Bajo la administración de Jorge Telerman se hizo lugar al pedido, y el gobierno de Macri ejecutó la medida a su medida: “Si bien el registro de demoledores existe, con la simple presentación de un CUIT, uno está habilitado en el registro de demoledor, o sea que cualquiera que tenga un CUIT puede hacerlo”, opina Gustavo Desplats de la Protocomuna Caballito. Como consecuencia, la UOCRA estima que “el 80% de las demoliciones en la ciudad de Buenos Aires no cumplen con las garantías de seguridad hacia los obreros y vecinos que establece la legislación vigente”.

 

 

Sanciones redituables

 

 

Otro de los puntos que con la actual ley continúa desactualizado, tiene que ver con las sanciones que se aplican en caso de incumplimiento. La ampliación de las multas está prevista en el artículo seis de la ley no reglamentada: “El propietario del inmueble será sancionado con multa de 3000 a 30000 a unidades fijas si no se hubiera contratado a una empresa de demolición o excavación inscripta en el Registro Público de Demoledores y Excavadores”. Sin embargo, la letra que sí aplica actualmente establece penalidades tan laxas que resulta hasta económicamente rentable violar la ley. Como explica Desplats “el metro cuadrado construido en la ciudad de Buenos Aires, es muy difícil que baje de los dos mil dólares, y la multa máxima que cobra el gobierno de la Ciudad, no supera los 15 mil pesos. Por un artículo que existe en el Código, uno puede construir todo lo que el código le permite y hasta 100 metros cuadrados más, pagando una pequeña cantidad de dinero. La venta de un departamento de 100 metros cuadrados, te da 200 mil dólares, algo así como 800 mil pesos, o sea imaginate la cantidad de veces que podés pagar la multa máxima”.

 

Los vecinos a la carga

 

Ante la incompetencia, desidia o mala voluntad de los organismos de control, las asociaciones y asambleas de vecinos autoconvocados se convirtieron en los verdaderos veedores de los atropellos que ocurren en sus barrios. Fue así como en muchos casos, comenzaron a construir un registro minucioso de la cantidad de irregularidades y problemáticas que verificaban en las construcciones, como atestigua el blog de vecinos de Caballito:

 

“La casa de México 1660 forma parte del catálogo del punto 10.3 del Código de Planeamiento Urbano. Tiene protección cautelar. Pero se vende para demolición. La denuncia tiene mas de 14 días. (foto CR Marcelo Magalan)”

 

“La demolición del petit hotel de Av. Juan Bautista Alberdi 1220/22 en Caballito no cumplió con la Ley 3056. (foto CR Carlos Susini Burmester)”

 

 

En otros casos, como el de “Proteger Barracas”, se llevó a cabo una tarea de protección del patrimonio histórico en el barrio, con el apoyo vecinal y un trabajo conjunto durante los últimos cuatro años que permitió el registro y preservación de edificaciones con valor histórico. Lamentablemente, a pesar de que existe una legislación de protección patrimonial, la ciudad continúa perdiendo valiosas construcciones. Como explica Santiago Pusso: “respecto de este tema existen dos problemas; por un lado el Ejecutivo todavía no reglamentó las penalidades para aquellos propietarios que atentan contra un edificio protegido: si yo soy propietario de un edificio que está catalogado y lo demuelo, tengo la misma penalidad que si ese edificio no estuviera protegido, que son penas irrisorias, como 10 mil pesos de multa, lo cual significa solo un gasto más dentro de la construcción. Las penalidades no han sido fijadas todavía y es una ley que data del 2004. Por otra parte, la ley que protege edificios construidos antes de 1941, tiene un plazo de vigencia que es hasta fin de año, entonces nosotros estamos peleando para que prorroguen de manera definitiva a esta ley que protege estos edificios” La ley 3056 establece un mecanismo que obliga, antes de realizarse cualquier demolición o modificación sobre una propiedad construida antes del 31 de diciembre de 1941, a que se demuestre que carece de valor patrimonial. Bajo este paraguas, los edificios de Buenos Aires estarán protegidos, pero de no prorrogarse la ley significará un “piedra libre” para cualquier futura demolición.